Kun myyt talon tai yksi omistajista muuttaa pois, se saattaisi olla järkevää siirtää asuntolaina uudelle omistajalle. Sen sijaan, että hakee uutta lainaa, maksaa Päätöskurssi kustannukset, ja alkaa yli korkeammat korkokulut, omistaja olisi vain ottaa laskuista.
On mahdollista siirtää asuntolaina, mutta se ei ole aina helppoa. Käymme alla olevat tiedot, mutta lyhyt yhteenveto vaihtoehdoista sisältää:
- Siirtää assumable kiinnitys kysymällä lainanantaja tehdä muutoksia.
- Jälleenrahoittaa laina uuden omistajan vain nimellisesti.
- Siirrä kun tilanne ei laukaista lainan ”takia myynnissä” lauseke.
Table of Contents
assumable Kiinnitykset
Jos laina on “assumable,” olet onnea: se tarkoittaa, että voit siirtää kiinnitys jollekin toiselle. Ei ole kieli lainasopimuksessa joka estää sinua suorittamasta luovutuksesta. Kuitenkin jopa assumable kiinnitykset voi olla vaikea siirtää.
Useimmissa tapauksissa ”uusi” lainanottaja on saada lainaa. Lainanantajan tulee tarkastella lainanottajan luotto tulokset ja velka tulotasoonsa arvioimaan lainanottajan kyky maksaa laina takaisin. Prosessi on periaatteessa sama kuin jos lainanottaja oli hakea uusi laina (mutta tietenkin lainanottaja voi ottaa olemassa olevan lainan osa-tie). Luotonantajat hyväksytty alkuperäisen lainahakemuksen perusteella luotto- ja tulot alkuperäisen hakijan (s), ja he eivät halua päästä ketään pälkähästä ellei heillä korvaavan lainanottaja joka on yhtä todennäköisesti maksamaan.
Viimeistele luovutuksen assumable lainan pyytää muutosta teidän lainanantajalle. Sinun täytyy suorittaa sovelluksia, tarkista tulot ja varat, ja maksaa pientä maksua prosessin aikana.
Omistajuuden siirtäminen: kytkeminen pois nimet lainan vaikuttaa vain laina. Voit silti joutua muuttamaan kuka omistaa kiinteistön siirtämällä otsikko käyttäen quitclaim teko tai toteuttaa muita vaiheita tarvitaan tilanteeseen.
Vaikea löytää?
Valitettavasti assumable kiinnitykset eivät ole yleisesti saatavilla. Paras konsti voi olla, jos on FHA lainaa tai VA laina. Muita tavanomaisia kiinnitykset ovat harvoin oletettavissa. Sen sijaan, lainanantajat käyttävät takia myyntiin lauseke, mikä tarkoittaa, että laina on maksettu pois, kun siirrät omistajuuden kotiin.
Jälleenrahoitus
Jos lainaa ei assumable ja et löydä poikkeus due myyntiin lauseke, jälleenrahoituksen laina voi olla paras vaihtoehto. Samanlainen oletus, uusi lainanottajan tarvitsevat riittävästi tuloja ja luottoa saada lainaa.
”Uusi” asunnonomistaja yksinkertaisesti haettava uutta lainaa yksilöllisesti ja käyttää sitä lainan maksaa pois nykyisten Asuntovelka. Voit joutua koordinoida lainanantajien saada kiinnityksiä poistettu (ellei uusi lainanottajan ja uusi lainanantajan sopia niitä), jotta voit käyttää talon vakuutena, mutta se on hyvä, puhdas tapa saada työnsä tehtyä. Jotkut pantit rutiininomaisesti siirtää omistajalta toiselle (esimerkiksi jos parannuksia tehtiin PACE rahoitus).
Erääntyy Sale
Luotonantajat eivät yleensä hyötyä kerroit siirrät kiinnitys. Ostajat tulisi ulos eteenpäin saamalla enemmän ”kypsä” laina, jossa varhaisen korkomenot pois tieltä (ja ne voisivat saada alemmalla korolla).
Myyjät saisivat myydä talonsa helpommin – mahdollisesti korkeammalla hinnalla – koska nuo samat edut. Mutta lainanantajat häviävät, joten ne eivät ole halukkaita hyväksymään siirtoja.
Due myynnissä lauseke on osa lainasopimuksen sanomalla, että laina on maksettu pois, kun kiinteistö myy (lainan ”nopeutettu”).
Poikkeuksia sääntöön: Joissakin tapauksissa voit silti siirtää lainaa – vaikka due myyntiin lauseke. Siirrot perheenjäsenet ovat usein sallittuja, ja lainanantaja voi aina olla sallivampi kuin mitä lainasopimus sanoo (se on vaihtoehto, että he voivat käyttää, ja niiden ei tarvitse tehdä niin – mutta älä ota toivoo jopa) . Ainoa tapa tietää varmasti on kysyä lainanantajalle ja tarkistaa sopimuksen paikallisen asianajajan. Vaikka lainanantajat sanoa, että se ei ole mahdollista, asianajaja voi auttaa sinua selvittää, jos pankki tarjoaa täsmällistä tietoa.
Garn-St. Germain Laki estää lainanantajia käyttämästä kiihtyvyys vaihtoehto tietyissä olosuhteissa. Useat yleisimpiä tilanteita ovat:
- Kun yhteinen vuokralainen kuolee ja omistuksensiirtoja eloonjääneelle yhteinen vuokralainen
- Siirtämällä lainan suhteellinen kuoleman jälkeen lainanottajan
- Siirto omistusoikeusjärjestelmät puolisolle tai lapsille lainanottajalle
- Siirrot seurauksena eron ja erottaminen sopimukset
- Siirrot osaksi elävien kesken luottamuksen (tai elävä luottamus) jos lainanottaja on edunsaaja
Nähdä täydellisen luettelon poikkeuksista , ja arvostelee tämän listan ohjeita lakimieheltä.
Jos et voi saada pyynnön hyväksytty, saatat olla houkutus perustaa ”epävirallinen” järjestely. Esimerkiksi voit myydä talosi, jätä nykyiset laina paikallaan, ja on ostaja korvaa asiakkaalle kiinnitys maksuja.
Tämä on huono idea. Kiinnitys sopimus todennäköisesti ei salli tätä, ja saatat jopa löytää itsesi oikeudellisia ongelmia, riippuen siitä, miten asiat menevät. Mikä parasta, olet edelleen vastuussa lainasta – vaikka et enää asuu talossa.
Mikä voisi mennä pieleen? Muutama mahdollisuuksia ovat:
- Jos ostaja pysähtyy maksaa, laina on nimesi, niin se on silti ongelma (myöhään maksut näkyvät luotto-raportteja, ja lainanantajat tulee perässä).
- Jos koti myydään sulkemiseen alle se kannattaa, voisi olla vastuussa mahdollisista puutteista.
On olemassa parempia tapoja tarjota myyjän rahoitus mahdolliselle ostajalle.
Vaihtoehdot
Jos et voi saada asuntolaina siirretty, olet silti saanut vaihtoehtoja, riippuen tilanteesta. Jälleen kuolema, avioero, ja perhe siirrot saattavat antaa sinulle oikeuden tehdä siirtoja, vaikka lainanantaja sanoo toisin.
Jos kohtaat sulkemiseen , tietyt valtion ohjelmat helpompi käsitellä kiinnitys – vaikka olet veden alla tai työtön.
Jos saat eronnut , pyydä Asiamies miten käsitellä kaikkia teidän velat ja kuinka suojella itseäsi tapauksessa ex-puoliso ei tee maksuja.
Jos asunnonomistaja on kuollut , paikallinen asianajaja voi auttaa sinua selvittämään, mitä tehdä seuraavaksi.
Jos siirrät varat luottamusta , varmista kanssa jäämistöoikeudellisia asianajaja varmistaa, että sinulla ei laukaise kiihtyvyyden lauseke.
Jälleenrahoitus voi olla lopullinen vaihtoehto, kun mikään muista lähestymistavat ovat saatavilla.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.