Rahan ansaitsemiseen kiinteistösijoituksissa on vain muutamia tapoja tehdä se. Vaikka käsitteet ovat helposti ymmärrettäviä, älä hämää ajatellen, että ne voidaan helposti toteuttaa ja toteuttaa. Kiinteistöjen perusteiden ymmärtäminen voi auttaa sijoittajia maksimoimaan tulonsa. Kiinteistöt antavat sijoittajille toisen salkun omaisuusluokan, lisää hajauttamista ja voi rajoittaa riskejä, jos niihin lähestytään oikein.
Sijoittajat voisivat ansaita rahaa kiinteistöistä kolmella tavalla:
- Omaisuuden arvon kasvu
- Vuokratulot kerätään vuokraamalla kiinteistö vuokralaisille
- Kiinteistöstä riippuvainen liiketoiminnasta saatu voitto
Tietenkin on aina olemassa muita tapoja hyötyä suoraan tai epäsuorasti kiinteistösijoituksista, kuten oppia erikoistumaan esoteerisemmille alueille, kuten verovakuutustodistuksille. Edellä luetellut kolme erää muodostavat kuitenkin valtaosan kiinteistöalalla saaduista passiivisista tuloista – ja lopullisista omaisuuksista.
Table of Contents
Kiinteistöjen omaisuuden arvon kasvu
Ensinnäkin on tärkeää, että ymmärrät, että ominaisuusarvot eivät aina kasva. Tämä omaisuuden kasvun puute voi ilmetä tuskallisesti 1980-luvun lopun ja 1990-luvun alkupuolen aikana sekä vuosina 2007–2009, jolloin kiinteistömarkkinat romahtivat. Itse asiassa kiinteistöjen arvot eivät useinkaan ylitä inflaatiota – talouden keskihintojen nousu.
Esimerkiksi, jos omistat 500 000 dollarin kiinteistön ja inflaatio on 3%, omaisuutesi saattaa myydä 515 000 dollaria (500 000 dollaria x 1,03%), mutta et ole rikkaampi kuin viime vuonna. Toisin sanoen voit silti ostaa saman määrän maitoa, leipää, juustoa, öljyä, bensiiniä ja muita hyödykkeitä (totta, juusto voi olla laskenut tänä vuonna ja bensiini ylöspäin, mutta elintasosi pysyisi suunnilleen samana). Syynä on, että 15 000 dollarin voitto ei ollut todellinen. Se oli nimellistä eikä sillä ollut todellista vaikutusta, koska kasvu johtui yleisestä inflaatiosta.
Inflaatio ja kiinteistösijoitus
Kun inflaatio tapahtuu, dollarilla on vähemmän ostovoimaa. Se tapahtuu, koska hallituksen on luotava – tulostettava – rahaa, kun se käyttää enemmän kuin verojen kautta kuluttaa. Kaiken muun verran ajan myötä tämä johtaa siihen, että jokainen nykyinen dollari menettää arvonsa ja tulee arvoltaan vähemmän kuin se oli aiemmin.
Yksi tavoista, joilla säästävimmät kiinteistösijoittajat voivat ansaita rahaa kiinteistöissä, on hyödyntää tilannetta, joka näyttää kasvavan muutaman vuosikymmenen välein. He tekevät tämän, kun inflaation ennustetaan ylittävän pitkäaikaisen velan nykyisen koron. Näinä aikoina saatat löytää ihmisiä, jotka ovat halukkaita pelaamaan hankkimalla kiinteistöjä, ottamalla rahaa rahoittamaan ostoa ja odottamaan sitten inflaation nousua.
Inflaation noustessa nämä sijoittajat voivat maksaa asuntolainat dollareilla, joiden arvo on paljon pienempi. Tämä tilanne edustaa siirtämistä säästäjiltä velallisille. Näit paljon kiinteistösijoittajia ansaitsevan rahaa tällä tavalla 1970-luvulla ja 1980-luvun alussa. Inflaatio oli hallitsemattomasti hallittavissa, kunnes Paul Volcker Jr. – keskuspankin presidentti vuosina 1979-1987 – otti 2×4: n selälleen ja toi sen hallintaan korottamalla rajusti korkoja.
Syklisesti oikaistu korkokannan osto
Temppu on ostaa, kun suhdannekorjatut korkokannat – kiinteistösijoituksen tuottoprosentti – ovat houkuttelevia. Ostat, kun luulet olevan erityinen syy siihen, että tietty kiinteistö on joskus arvokkaampi kuin nykyinen korkokanta yksin osoittaa sen olevan.
Esimerkiksi kiinteistökehittäjät voivat tarkastella hanketta tai kehitystä, projektin taloudellista tilannetta tai kiinteistön hintaa ja määrittää tulevaisuuden vuokratuotot nykyisen arvostuksen tueksi. Nykyinen arvo saattaa muuten vaikuttaa liian kalliilta kehitystä ympäröivien nykyisten olosuhteiden perusteella. Koska he kuitenkin ymmärtävät taloustieteen, markkinatekijät ja kuluttajat, nämä sijoittajat voivat nähdä kannattavuuden tulevaisuudessa.
Olet ehkä nähnyt kauhean vanhan hotellin suurella maapalalla muuttuvan vilkkaaksi ostoskeskukseksi, jossa toimistorakennukset pumppaavat omistajalle huomattavia vuokria. Ilman näitä kassavirtoja, nettonykyarvoa, olet spekuloinut jossain määrin, riippumatta siitä, mitä sanot itsellesi. Tarvitset joko merkittävän inflaation nimellisvaluutassa – jos käytät velkaa oston rahoittamiseen – pelastamiseksi. Voit myös riippua jonkinlaisesta pienen todennäköisyyden tapahtumasta, joka toimii sinulle.
Vuokraus kiinteistösijoituksena
Ansaitseminen rahan keräämisestä on niin yksinkertaista, että jokainen 6-vuotias, joka on koskaan pelannut Monopolia, ymmärtää viskeraalisella tasolla, miten perusasiat toimivat. Jos omistat talon, kerrostalon, toimistorakennuksen, hotellin tai minkä tahansa muun kiinteistösijoituksen, voit laskuttaa ihmisiltä vuokraa, jotta he voivat käyttää kiinteistöä.
Yksinkertainen ja helppo ei tietenkään ole sama asia. Jos omistat kerrostaloja tai vuokra-asuntoja, saatat löytää itsesi käsittelemässä kaikkea rikkinäisistä wc: stä metlaboratorioita käyttäviin vuokralaisiin. Jos omistat kaistakeskuksia tai toimistorakennuksia, saatat joutua käsittelemään yritystä, joka vuokrasi sinulta konkurssiin. Jos omistat teollisuusvarastoja, saatat joutua kohtaamaan ympäristötutkimuksia kiinteistöäsi käyttäneiden vuokralaisten toimista. Jos omistat säilytysyksiköitä, varkaus voi olla huolestuttava. Kiinteistösijoitusten vuokraus ei ole sellainen tyyppi, johon voit soittaa, ja odottaa kaiken sujuvan hyvin.
Korkokannan käyttäminen investointien vertaamiseen
Hyvä uutinen on, että käytettävissä on työkaluja, jotka helpottavat mahdollisten kiinteistösijoitusten vertailua. Yksi näistä, josta tulee korvaamaton pyrkimyksesi ansaita rahaa kiinteistöistä, on erityinen taloudellinen suhde, jota kutsutaan pääomakorkoksi (cap rate). Korkokannat osoittavat kaupallisen kiinteistösijoituksen tuottoprosentin. Se ottaa perustan kiinteistön tuottamalle nettotulolle.
Jos kiinteistö ansaitsee 100 000 dollaria vuodessa ja myy 1 000 000 dollaria, jaat tulot (100 000 dollaria) hintalappulla (1 000 000 dollaria) ja saat 0,1 tai 10%. Tämä tarkoittaa, että kiinteistön yläraja on 10% tai että ansaitsisit odotetun 10% sijoituksestasi, jos maksaisit kiinteistöstä kokonaan käteisenä ilman velkaa.
Aivan kuten osake on viime kädessä vain diskontattujen kassavirtojensa nykyarvon arvo, kiinteistö on viime kädessä seuraavien yhdistelmän arvoinen:
- Apuohjelma, jonka kiinteistö tuottaa omistajalle
- Sen tuottamat nykyiset nettorahavirrat suhteessa maksettuun hintaan
Vuokratulot turvallisuuden marginaalina
Vuokratulot voivat olla turvamarginaali, joka suojaa sinua talouden taantuman tai romahduksen aikana. Tietyntyyppiset kiinteistösijoitukset saattavat sopia paremmin tähän tarkoitukseen. Vuokrasopimukset ja vuokrat voivat olla suhteellisen turvallisia tuloja.
Palataksemme aikaisempaan keskusteluun – kiinteistöstä ansaitsemisen haasteisiin – toimistorakennukset voivat olla yksi esimerkki. Tyypillisesti näihin ominaisuuksiin liittyy pitkä, monivuotinen vuokrasopimus. Osta yksi oikeaan hintaan, oikeaan aikaan ja oikealla vuokralaisella ja vuokrasopimusajalla, ja voit purjehtia kiinteistöjen romahduksen läpi. Keräät keskimääräistä korkeammat vuokrasekit, jotka sinulta vuokraavien yritysten on annettava edelleen – allekirjoittamansa vuokrasopimuksen vuoksi – myös silloin, kun muualla on alhaisempia hintoja. Hanki kuitenkin väärin, ja saatat olla lukittuna alhaisempaan tuottoon kauan markkinoiden elpymisen jälkeen.
Rahaa kiinteistöliiketoiminnasta
Viimeinen tapa ansaita rahaa kiinteistösijoituksista käsittää erityispalvelut ja liiketoiminnan. Jos omistat hotellin, saatat myydä on-demand-elokuvia vieraille. Jos omistat toimistorakennuksen, saatat ansaita rahaa myyntiautomaateista ja pysäköintihalleista. Jos omistat autonpesun, saatat ansaita rahaa aikaohjattuilla pölynimureilla.
Nämä investoinnit vaativat melkein aina osa-alueiden osaamista. Esimerkiksi jotkut ihmiset käyttävät koko uransa erikoistumalla autopesuloiden suunnitteluun, rakentamiseen, omistamiseen ja käyttämiseen. Niille, jotka nousevat alansa huipulle ja ymmärtävät tietyn markkinan monimutkaisuudet, mahdollisuus ansaita rahaa voi olla loputon.
Muut kiinteistösijoitusideot
Kiinteistöihin on kuitenkin muita sijoitusmahdollisuuksia. Voit sijoittaa kiinteistösijoitusrahastoihin (REIT) .11 Julkisesti kaupankäynnin kohteena olevat REIT-osakkeet laskevat liikkeeseen osakkeita ja niillä käydään kauppaa pörssissä, kun taas yksityisomistuksessa olevia tai kaupankäynnin kohteena olevia REIT-kauppoja ei ole saatavilla missään pörssissä. Kaikentyyppiset REIT-ryhmät keskittyvät kiinteistömarkkinoiden tietyille aloille, kuten hoitokodeille tai ostoskeskuksille. On myös useita pörssissä kaupankäynnin kohteena olevia rahastoja (ETF) ja sijoitusrahastoja, jotka kohdentavat kiinteistösijoittajan sijoittamalla REIT-rahastoihin ja muihin kiinteistöalan investointeihin.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.